Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно — краткое руководство

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

1. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
2. Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
3. Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план здания;
• экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

1. Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
2. Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
3. Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

Собираем документы

Точно понадобятся:

• документ, удостоверяющий личность;
• заявление о перепланировке;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Могут понадобиться:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя – если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения – если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам – она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском – в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор – все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

Оформление уже сделанной перепланировки

• Алгоритм согласования
• Что делать в случае отказа
• Ответственность за несогласованное переустройство

Многие собственники не хотят заниматься хождением по инстанциям и сбором документов. Такой выбор приносит множество проблем. Одна из них — штраф. Для частных лиц самовольное переустройство влечет за собой выплату от 1 до 3 тысяч рублей согласно статье КоАП РФ. При этом жилищная инспекция обяжет получить разрешение. Если же проведенные изменения недопустимы, владельцу придется вернуть все в первоначальный вид. Их могут обнаружить при плановой проверке, поступлении жалоб от соседей, при оформлении дарения или продажи.

Есть два пути легализации уже выполненной перепланировки — через согласование проекта в районной Межведомственной комиссии или через суд (в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

По общему правилу, если выявлен факт самовольной перепланировки, собственник такого помещения обязан привести его в первоначальное состояние в разумный срок. Однако по решению суда квартира может быть оставлена в перепланированном виде, если, конечно, в результате проведённого переустройства не нарушаются права и законные интересы граждан, а результат работ не представляет угрозы их жизни или здоровью. 

Алгоритм согласования

• Производим обмеры.
• Собираем исходно-разрешительную документацию.
• Организуем проведение технического обследования (это не всегда необходимо, однако зачастую бывает нужно).
• Обращаемся в проектную организацию для составления документации.
• Заказываем проведение необходимых экспертиз.
• Обращаемся в жилинспекцию для согласования.
• Если согласовать в жилинспекции не удалось, обращаемся в суд.

Если удалось получить положительное решение жилинспекции, необходимо будет пройти процедуру сдачи перепланировки госкомиссии, а затем на основании подписанного акта обратиться за составлением нового кадастрового плана и получить новое свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество. 

Если на этапе ремонтных работ собственник по каким-то причинам поменял мнение о проводимой перепланировке, ни в коем случае нельзя отклоняться от утверждённого проекта перепланировки; любые изменения в проект должны снова пройти согласование.

Что делать в случае отказа

Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес. после его получения. 

Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа. 

Ответственность за несогласованную перепланировку

Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в следующем размере.

• От 2  до 2,5 тыс. руб. — в соответствии с п. 2 ст. КОАП РФ за самовольную перепланировку.
• До 1,5 тыс. руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. КОАП РФ. 

Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны. 

Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.  

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Стоит отметить тот факт, что для получения разрешения в жилищной инспекции также нужно будет подготовить определенный пакет бумаг, таких как заключение техника, технический паспорт, разработанный документ, заявление и документы, подтверждающие право собственности.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

В силу различных требований, которые устанавливаются разнообразными жилищными инспекциями, лучше всего заранее обратиться к специалистам и узнать о том, какие именно виды работ могут быть согласованы таким образом.

Во время перепланировки панельной квартиры можно столкнуться с большими трудностями.

Когда нет необходимости в разрешении при перепланировке квартиры — узнайте все детали тут.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.

Экспертная оценка и решение о согласовании

За экспертной оценкой по совету ГУИОН я обратилась в Центр негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий — ЦНЭПДиРИИ. Этот центр — подразделение Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Стоимость работы оценили в 14 000 Р. Ради интереса я отправила запросы о стоимости оценки еще в три фирмы. В одной мне назвали сумму 40 000 Р, в двух других не ответили вообще.

В феврале 2017 года я принесла проект на экспертизу и уже через неделю получила на руки положительную оценку.

Титульный лист положительной экспертной оценки проекта перепланировки. В выводе написано, что проект соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений и других нормативных документов

Я снова пошла в МФЦ, уже с экспертной оценкой. Документы приняли, и начались чудеса.

Спустя 45 дней решения все еще не было. Я постоянно звонила в МВК, но мне не отвечали ничего определенного. Тогда я звонила снова, в какой-то момент меня даже начали узнавать по голосу. Когда я окончательно утомила МВК своей назойливостью, мне посоветовали записаться на прием к замглавы района по вопросам благоустройства и районного хозяйства и все узнать напрямую.

В сентябре 2017 года меня приняла небольшая комиссия, которую возглавлял замглавы района. В течение получаса мне настоятельно не рекомендовали делать перепланировку и проем в несущей стене, говорили, что это опасно для окружающих, сулили аварию и катастрофу. Мне прямым текстом сказали, что позиция района — не согласовывать проемы в несущих стенах, и что я могу пойти в суд за справедливостью, но лучше не надо, ведь авария и катастрофа непременно случатся. Затем мне пожелали всего доброго и выпроводили.

В октябре 2017 года, крайне раздосадованная всем произошедшим, но еще не готовая идти в суд, я написала электронное обращение в администрацию президента. Перечислила все имена, пароли и явки и рассказала все, что наболело. Через два дня мне пришло заказное письмо из администрации района с уведомлением о согласовании перепланировки.

В этот момент я готова была поверить во всесилие президента, но все оказалось немного проще. Пока я боролась с администрацией района, изменили внутренние ведомственные регламенты. Мой проект отправили в ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, а там написали положительную оценку.

После этого администрации не оставалось ничего иного, как согласовать проект. По крайней мере, так мне объяснили произошедшее.

Так выглядит решение о согласовании перепланировки. В решении указан срок производства ремонтно-строительных работ, его необходимо соблюсти

Решение о согласовании перепланировки — первый успех, но впереди было еще много работы. Вот что мне предстояло сделать дальше:

1. Вызвать строительную бригаду, чтобы устроить дверной проем.
2. Вызвать инженера из ПИБ, чтобы сделать новый обмерный план.
3. Подать документы в МВК для приемки выполненных работ.
4. Заказать в ПИБ новый технический план квартиры.
5. Внести изменения в ЕГРН.

Что это такое?

Перепланировка это серьезное изменение конфигурации жилого помещения.

Перепланировка касается изменений, которые затрагивают техническо-эксплуатационные характеристики дома.

При их изменении которых может измениться устойчивость конструкции квартиры.

Все важные сведения о конфигурации помещения (как жилого, так и нежилого) хранятся в техническом паспорте объекта.

А перед проведением перепланировки необходимо согласовать все значимые изменения с государственными органами власти.

Следует понимать, что не все изменения конфигурации могут быть признаны в качестве перепланировки.

Некоторые действия можно проводить без согласования с государственными органами.

Обязательному согласованию с государством подлежат такие изменения:

• Создание новых или демонтаж старых дверных проемов,
• Полный или частичный демонтаж несущих перегородок (за исключением межквартирных перегородок),
• Установка нового инженерного оборудования,
• Создание новых дверных проемов в случае объединения квартир,
• Монтаж лестниц,
• Различные изменения, которые создают дополнительную нагрузку на несущие стены,
• Изменение конструкции полов,
• Различные ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей,
• Расширение нежилой площади за счет уменьшения площади нежилых комнат в квартире (например, за счет уменьшения кладовки или ванной комнаты),
• Объедение балкона с кухней,
• Некоторые другие работы, которые необходимо согласовать с государством на основании закона.

Однако некоторые изменения можно не согласовывать с государством:

1. Проведение косметических ремонтов,
2. Замена инженерных конструкций, если устройство и принцип действия новых инженерных конструкций ничем не отличается от устройства и принципов работы старых конструкций,
3. Снос перегородок внутри квартиры, если эти перегородки не являются элементами несущей конструкции,
4. Установка стен из гипсокартона и некоторых других легких материалов,
5. Некоторые другие работы, которые можно не согласовывать с государством на основании закона.

Проведение перепланировки регламентируется Жилищным кодексом, а также Кодексом об административных правонарушениях.

Основными регулирующими статьями являются глава 4 ЖК РФ (в ее состав входят 25, 26, 27, 28 и 29 статьи, которые конкретизируют процедуру перепланировки).

За нарушение правил перепланировки предусмотрена ответственность, а наказание определяется на основании статьи 7.21 КоАП.

На перепланировку очень похожа процедура переустройства квартиры.

Переустройство квартиры также подразумевает внесение серьезных изменений в конструкцию дома, а саму процедуру также нужно согласовывать с государственным органами власти.

Основным отличием переустройства от перепланировки являются объекты изменений:

В случае перепланировки изменениям подвергается сама конструкция здания, тогда как переустройство затрагивает лишь инженерные сети.

Основные виды работ, которые признаются в качестве переустройства помещения:

• Замена инженерных коммуникаций (инженерных, отопительных, газовых и так далее),
• Создание ванных комнат, кухонь и туалетов,
• Установка электроплит вместо газовых плит,
• Замена или установка нового оборудования (инженерного, сантехнического, отопительного и так далее), а также установка сетей, которые будут обеспечивать работу этого оборудования,
• Некоторые другие работы, проведение которых признается в качестве переустройства помещения.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

• Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
• Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
•  Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
• Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
•  Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).

Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:

• раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
• перенос дверных проемов;
• трансформация стен.

О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

• устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
• полная или частичная разборка ненесущих стен;
• устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Запрещено:

Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. 

Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена.

Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

• объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
• перенос ванной и санузла.

Запрещено:

увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

• перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
• разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. 

Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.

Комментарий к видео:Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2020 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования

При определении, что является перепланировкой квартиры, а что нет, следует ознакомиться с законодательными нормами. В 25 статье Жилищного кодекса оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой. Все это необходимо учесть в техпаспорте по всем действующим правилам, что поможет избежать последующих спорных ситуаций при покупке и продаже недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, некоторые собственники и съемщики помещений проводят капитальные ремонты, которые затрагивают перенос стен в квартире. Все эти действия нужно зарегистрировать в БТИ. Но выполнять подобные условия многие граждане не желают, ведь цена за оформление составляет около 2500 рублей, а хлопотать по этому делу придется до двух месяцев, оформляя и собирая нужные бумаги.

Все это заканчивается, как правило, немалыми штрафами, а узаконить самовольную перепланировку придется в любом случае, ведь продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому следует заранее спланировать эту процедуру, создать план всех необходимых мероприятий и обратиться с ними к представителям БТИ, чтобы скоординировать перепланирование помещения.

Нельзя проводить действия по изменению конфигурации жилья в следующих случаях:

• увеличивать площади кухонных помещений и санузла в счет метража комнат для проживания (нельзя расширять эти элементы квартиры более чем на 25% от жилплощади);
• совмещать кухни с другой жилплощадью с помощью арочных конструкций, когда в жилье проведено централизованное газовое снабжение (при оснащении многоквартирных домов электроплитами такое возможно);
• сносить несущие стены и перегородки;
• демонтировать или перемещать инженерно-технические коммуникационные сооружения (трубы ХВС и ГВС, радиаторы, вентиляционные каналы, проемы);
• перемещать туалет и ванну на участки квартиры, на которых у жильцов внизу находятся комнаты для проживания (кроме помещений в два яруса);
• перемещать радиаторы отопления или делать отвод от центральной системы на балконах и лоджиях;
• увеличивать балконное пространство при помощи жилплощади (можно совмещать их арочными проемами, которые не шире метра).

Помимо подобных запрещенных мер следует знать, что при капремонте нельзя делать хуже существующие условия для жизни в квартирах. При этом можно:

• совмещать кухонное помещение (в том числе с газовой плитой) с остальной жилплощадью при установленных дверях, арочных устройств, раздвижных механических приспособлений;
• увеличивать туалет и ванную при помощи коридоров, но уровень напольного покрытия вне этих помещений при этом должен быть ниже;
• перемещать водопроводные и отопительные трубы от стояка, увеличивая их протяженность, но оставлять прежний угол слива.

Также при проведении реконструкции и капремонтов следует учитывать время проведения работ (с до в будни и с до в праздники).

Если нет времени на оформление самостоятельно, обращайтесь в ГККИ

Наша компания специализируется на оформления документов для согласования перепланировок любых помещений. Мы оказываем комплексный спектр услуг в этой сфере:

• информация анализируется, чтобы стало понятно, есть ли возможность внести технические изменения в документы. Этот этап обязателен – после этого станет понятно, возможно ли согласовать реконструкцию квартиры в Москве и рассчитать стоимость оказываемой услуги;
• на объект выезжает инженер, и производить замеры;
• составляется проект, который будет соответствовать всем требованиям и положениям, прописанным в законодательстве;
• далее подготавливается пакет необходимых документов в зависимости от особенностей конкретного случая;
• бумаги направляются в Жилинспекцию;
• после получения огласования, составляется акт на выполненные работы, и вносятся изменения в технический паспорт.

Обратившись к нашим специалистам, Вам не придется бесконечно ходить по инстанциям, тратить драгоценное время на оформление необходимых бумаг – мы все сделаем за Вас.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Что можно и что нельзя менять в планировке квартиры

Перед тем, как приступить к созданию дизайн-проекта, нужно понять, какие действия необходимо согласовывать с госорганами, что считается мелкой корректировкой помещения, а какие изменения относятся к перепланировке. Существует четкий перечень того, что можно менять в квартире, а что нет. Разрешены на законодательном уровне следующие изменения без согласования:

• замена окон, дверей и инженерных конструкций на аналогичные,
• ликвидация встроенных шкафов, частичное утепление балконов и лоджий,
• перемещение газовых и электрических плит без изменения подводящих коммуникаций,
• монтаж кондиционеров или выносных антенн.

Согласовывать нужно работы, связанные с нарушением целостности вентиляционных систем, любых коммуникаций, несущих элементов здания, установку систем обогрева полов и балконов, изменение порядка размещения функциональных предметов в санузле без корректитровки размеров его площади, перенос дверных блоков в несущих и ненесущих стенах.

Категорически запрещено выполнять следующие перепланировочные работы в квартире: перемещать санитарные узлы (ванны, туалеты), увеличивать площадь комнат, кухни за счет переноса несущих стен, самовольно сокращать или увеличивать объем отопительной системы за счет ликвидации или установки радиаторов, сносить несущие перегородки или делать в них проемы любого размера.