Что делать для узаконивания перепланировки
Если выполнена незаконная перепланировка недвижимости, то не обязательно возвращать все в прежний вид. Иногда предусмотрена амнистия, если получить разрешение на модификацию квартиры. Начать оформлять изменения проще всего в судебном порядке. Суд может принять постановление об узаконивании преобразования жилья.
Пошаговая инструкция гласит, что оформление документации следует начинать со сбора документов. Для этого потребуются следующие бумаги:
- заявление о закрепление нового вида помещения или об обжаловании решения жилищной комиссии;
- технический паспорт;
- проект жилого помещения;
- заключение контролирующих органов о безопасности новой планировки.
Получить амнистию можно, если гражданин представит доказательства следующих моментов:
- модификация жилья безопасна для проживания;
- если ранее были предприняты шаги оформить изменения недвижимости;
- главное – модификация должна отвечать требованиям закона и при изменениях жилплощади были учтены все соответствующие нормы.
После получения постановления суда гражданин может подать прошение о фиксировании всех соответствующих изменений в технические бумаги.
Оформление новой планировки квартиры можно осуществить в административном порядке. Для этого необходимо взять технический план, в котором будут присутствовать красные штрихи незаконной перепланировки. Данный документ необходимо предоставить в жилищную комиссию. Если модификация не противоречит законодательству, то по этому вопросу может быть принято положительное решение.
Если человек приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, что делать ему в такой ситуации может подсказать юрист. Бесплатная консультация в режиме онлайн ведется на всех соответствующих сайтах. Здесь ему помогут разобраться в ситуации и подскажут правильное решение. Обращения граждан принимаются ежедневно и ежечасно.
С чего начать оформление
Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:
- замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
- установку новой сантехники;
- возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
- монтаж встроенной мебели.
К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.
В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.
Подобные работы включают:
- устройство дверных проемов в капитальных стенках;
- соединение нескольких квартир в одну;
- изменение конфигурации полов;
- монтаж вентиляционной системы;
- возведение тяжелых перегородок.
Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.
Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.
Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.
Отвечает генеральный директор юридической Александра Бродельщикова:
В соответствии с жилищным законодательством России, переустройство и перепланировка должны осуществляться по согласованию с органами местного самоуправления (до выполнения работ). Поскольку Вы такого согласования не запрашивали, у Вас могут возникнуть проблемы с администрацией. Незаконная перепланировка грозит привлечением к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ (наказание – административный штраф в размере от 1 тысячи до 1,5 тысячи рублей – если квартира находится в частном доме, от 2 тысяч до 2,5 тысячи рублей – если квартире расположена в многоквартирном доме). Дополнительно к этому администрация через суд может обязать Вас вернуть перепланировку в первоначальное положение.
Кроме того, такую перепланировку могут признать незаконной в связи с тем, что перевод из нежилых помещений в жилые и наоборот Вы провели также без согласования с администрацией, что нарушает требование ст. 23 ЖК РФ.
Таким образом, во избежание проблем с администрацией рекомендуется вернуть квартиру в первоначальное состояние и провести предварительное согласование изменений.
Инструкция: как оформить перепланировку?
Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?
Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?
Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.
Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.
Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.
Что это такое?
Перепланировка это серьезное изменение конфигурации жилого помещения.
Перепланировка касается изменений, которые затрагивают техническо-эксплуатационные характеристики дома.
При их изменении которых может измениться устойчивость конструкции квартиры.
Все важные сведения о конфигурации помещения (как жилого, так и нежилого) хранятся в техническом паспорте объекта.
А перед проведением перепланировки необходимо согласовать все значимые изменения с государственными органами власти.
Следует понимать, что не все изменения конфигурации могут быть признаны в качестве перепланировки.
Некоторые действия можно проводить без согласования с государственными органами.
Обязательному согласованию с государством подлежат такие изменения:
- Создание новых или демонтаж старых дверных проемов,
- Полный или частичный демонтаж несущих перегородок (за исключением межквартирных перегородок),
- Установка нового инженерного оборудования,
- Создание новых дверных проемов в случае объединения квартир,
- Монтаж лестниц,
- Различные изменения, которые создают дополнительную нагрузку на несущие стены,
- Изменение конструкции полов,
- Различные ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей,
- Расширение нежилой площади за счет уменьшения площади нежилых комнат в квартире (например, за счет уменьшения кладовки или ванной комнаты),
- Объедение балкона с кухней,
- Некоторые другие работы, которые необходимо согласовать с государством на основании закона.
Однако некоторые изменения можно не согласовывать с государством:
- Проведение косметических ремонтов,
- Замена инженерных конструкций, если устройство и принцип действия новых инженерных конструкций ничем не отличается от устройства и принципов работы старых конструкций,
- Снос перегородок внутри квартиры, если эти перегородки не являются элементами несущей конструкции,
- Установка стен из гипсокартона и некоторых других легких материалов,
- Некоторые другие работы, которые можно не согласовывать с государством на основании закона.
Проведение перепланировки регламентируется Жилищным кодексом, а также Кодексом об административных правонарушениях.
Основными регулирующими статьями являются глава 4 ЖК РФ (в ее состав входят 25, 26, 27, 28 и 29 статьи, которые конкретизируют процедуру перепланировки).
За нарушение правил перепланировки предусмотрена ответственность, а наказание определяется на основании статьи 7.21 КоАП.
На перепланировку очень похожа процедура переустройства квартиры.
Переустройство квартиры также подразумевает внесение серьезных изменений в конструкцию дома, а саму процедуру также нужно согласовывать с государственным органами власти.
Основным отличием переустройства от перепланировки являются объекты изменений:
В случае перепланировки изменениям подвергается сама конструкция здания, тогда как переустройство затрагивает лишь инженерные сети.
Основные виды работ, которые признаются в качестве переустройства помещения:
- Замена инженерных коммуникаций (инженерных, отопительных, газовых и так далее),
- Создание ванных комнат, кухонь и туалетов,
- Установка электроплит вместо газовых плит,
- Замена или установка нового оборудования (инженерного, сантехнического, отопительного и так далее), а также установка сетей, которые будут обеспечивать работу этого оборудования,
- Некоторые другие работы, проведение которых признается в качестве переустройства помещения.
Регламент оформления
Порядок:
| Собрать полный пакет документации | предъявить его в архитектурный департамент районной администрации |
| Совместно с документами | передать проект либо эскиз |
| На протяжении 1-го месяца | заявка рассматривается |
| При условии вынесения положительного решения | собственник вправе начать выполнять перепланировку |
| По факту переустройства | на объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению |
В выполнении перепланировки может быть отказано в таких ситуациях:
— Планируется выполнение переустройства в здании, которое определено как непригодное для жизни;
— В результате перепланировки может произойти сокращение общего срока эксплуатации МКД;
— Плановые изменения вызывают трансформацию визуального вида дома;
— Строительные работы предполагают монтаж дополнительных батарей, прочих отопительных установок, которые вызовут существенное превышение границы потребления энергии на конкретное помещение;
— Изменения могут вызвать негативные преобразования в системе газоотведения, вентиляции;
— Во время перепланировки конструкции несущего типа будут ослаблены;
— Преобразования вызовут ухудшение безопасности жилья.
Обязательные условия
Запрещено:
| Выполнение переноса | радиатора на лоджии застекленного типа |
| Выполнять укладку пола | с подогревом от коммуникаций общедомового характера |
| Ломать | межквартирные перегородки |
В каких органах это можно сделать?
Для того, чтобы решить, в какие структуры нужно обращаться, изначально стоит определить, выполнено ли уже переустройство либо работы только запланированы.
Если перепланировка только запланирована, нужно обратится в архитектурный департамент местной правительственной структуры.
Какие документы потребуются?
Для согласования переустройства стоит предъявить в уполномоченную структуру:
| Выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности | а объект недвижимости, а также договор, который стал основанием для перехода данного права; |
| Финансовый счет | который передается собственнику квартиры в бухгалтерии паспортного стола (копия); |
| Согласие каждого жильца жилплощади | на выполнение переустройства, составленное в письменной форме, заверенное в ТСЖ по месту расположения квартиры; |
| Выписка из домовой книги | на основании которой допустимо определить число прописанных в помещении жильцов. Такой документ можно получить в паспортном столе. |
В какие сроки можно узаконить перепланировку?
Сколько времени может занять процедура санкционирования переустройства жилого помещения:
- — Обращение в БТИ с целью оформления техпаспорта – до 14-ти дней со дня обращения
- — Получение документа из СЭС — около 10-ти дней, если квартира соответствует установленным нормативам
- — Рассмотрение местной администрацией возможности перепланировки – в течении 1-го месяца.
Сроки мероприятий по узаконению
Какой срок потребуется для процеса узаконивания перепланировки:
| Получение в БТИ технического паспорта | 7 дней после направления запроса (потребуется оплатить услуги АО «Ростехинвентаризация») |
| Оформления заключения в Роспотребнадзоре о соответствии жилого помещения санитарным правилам | около 10 дней |
| Принятие решения о согласовании перепланировк районной администрацией | 30 дней |
Стоимость услуги
Перепланирока согласовывается на бесплатной основе.
Кроме того, необходимо оплатить услуги проектной организации, которая подготовит проектную документацию.
Стоимость
Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток. Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше. Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.
Как обжаловать отказ в согласовании перепланировки
Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес после его получения.
Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в размере:
- от 2000 до 2500 руб. — в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ за самовольную перепланировку;
- до 1500 руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ.
Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны.
Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.
Согласование перепланировки по факту через суд
Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.
В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:
- квитанция о выплате госпошлины в размере 200 рублей;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- документы БТИ;
- проект или эскиз реконструкции помещения;
- договор с проектирующей компанией;
- заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.
В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.
Законодательное регулирование
Основными законами, которыми регламентирована перепланировка частного дома, являются:
- Статьи с 25 по 29 Жилищного Кодекса РФ, где регламентированы законные и незаконные действия по перепланировке и переустройству внутренних помещений дома;
- Постановление правительства № 266 РФ содержит форму документа и заявления на перепланировку и регулирует согласование работ с административными органами;
- Статья 7.12 КоАП диктует ответственность собственника, который решил произвести перепланировку без разрешения властей.
- Кроме того на региональном уровне могут действовать дополнительные законодательные акты, регламентирующие подобные действия в жилом помещении.
Примеры узаконенных перепланировок квартир.
В завершение данной статьи мы решили привести несколько примеров узаконенных перепланировок.
Начнём с Москвы. Ниже приведены согласованные Жилищной инспекцией планы квартиры из проекта перепланировки.
Узаконенная перепланировка квартиры в Москве
До переустройства.
После переустройства.
В данном случае представлено узаконивание проёма в несущей стене для прохода на кухню, а также расширение мокрых зон на территорию коридора.
Теперь приведём примеры документов об узаконивании перепланировки в Московской области.
Узаконивание самовольной перепланировки в Москве
До ремонта.
После ремонта.
Пример узаконенного плана квартиры по техническому заключению о допустимости и безопасности мы уже приводили на картинке в теле статьи. В данном же примере, несмотря на то, что перепланировка была уже выполнена, её удалось узаконить как будто она только планировалась. В результате не пришлось платить штрафа, а также с получением разрешения пришла уверенность в том, что незначительное увеличение кухни за счет жилой комнаты, которое, вообще, запрещено согласно п.24 Постановления Правительства РФ №47, удалось обыграть и соответствующим образом согласовать. При этом не понадобилось предварительно “светить” этот факт в БТИ.
Разрешение на ремонт квартиры и её утвержденный план в городе Красногорске Московской области.
Главные положения
Оформление и согласование документов для перепланировки в частном доме проводится в соответствии с определенным порядком. Он основывается на требованиях, прописанных в законодательных актах. Необходимо ознакомиться с общими понятиями и нормами закона, на которые ориентируются в 2021 году.
Обзор понятия
В российском законодательстве предусматривается несколько терминов, которые используются при решении вопросов с изменениями жилого помещения.
К ним относят:
- перепланировку;
- переустройство;
- улучшение условий.
Перепланировка, в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, включает в себя создание новой конфигурации комнаты при переносе стен и новом их монтаже, проемов. Эти изменения отражаются в техническом паспорте помещения. Работы можно провести только после предварительного согласования.
Под переустройством понимается изменение расположения сантехнического оборудования, сетей инженерного характера (водопровод, электросеть, газоснабжение). Без создания проекта категорически запрещено вносить подобные новшества.
Оба понятия требуют официально оформленного разрешения. Если нарушить требования закона, то собственнику придется заплатить штраф, а также он не сможет больше эксплуатировать оборудование.
Под какие законы попадает
Перепланировка осуществляется в соответствии с определенным законом. Перед тем, как приступать к ее проведению, необходимо изучить главу 4 Жилищного кодекса РФ.
В статье 26 отражаются условия и требования перепланировки. Если они не будут соблюдаться, то БТИ вынесет отрицательное решение в отношении данного вопроса. Основания для отказа в разрешении приводятся в статье 27.
Ответственность за самостоятельно проведенную перепланировку отражается в статье 29 ЖК РФ. Сумма штрафа варьируется в зависимости от величины внесенных изменений.
Общие условия
Проведение перепланировки в частном доме возможно только после согласования с контролирующими органами. Ведь все изменения, которые были сделаны, должны быть отражены в техническом паспорте, выдаваемом БТИ. Сделать это необходимо в обязательном порядке, иначе продать или обменять дом будет невозможно.
Разрешение на проведение процедуры Жилищной инспекцией выдается при выполнении нескольких условий.
К ним относят:
- сохранение основного назначения дома после проведения работ;
- отсутствие ухудшений условий проживания жильцов, угрозы их здоровью, жизни;
- соблюдение прав и учет интересов прописанных в доме лиц.
Обратиться потребуется в надзорные и контролирующие инстанции, если планируется изменить:
- газовую проводку;
- систему отопления;
- несущие конструкции;
- размер комнаты;
- проемы окон и дверей.
Без разрешения организаций перепланировка будет считаться незаконной. Поэтому собственника могут обязать восстановить прежнее состояние жилого помещения.
Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:
Зачем это нужно
Официальное оформление перепланировки необходимо каждому собственнику. Ведь после работ изменения должны быть отражены в техническом паспорте. Впоследствии человек сможет без труда дарить, продавать и передавать в наследство имущество.
Незаконная перепланировка может быть отмечена и коммунальщиками. Они имеют право обязать владельца заплатить штраф. Также собственник должен будет восстановить прежний вид помещения.
На практике оказывается, что незаконные изменения замечаются только покупателем в момент продажи. Но если он не заглянул в техпаспорт, то ему самому придется разбираться с различными инстанциями. К ответственности старого владельца привлечь не удастся.
В случае оповещения нового хозяина о незаконности перепланировки, дом может быть продан по меньшей стоимости. Скидка делается за счет того, что новый хозяин должен будет потратить деньги на оформление изменений по закону. Если же продавец скрыл данный факт, то сделку можно оспорить. Для этого потребуется обратиться в суд.
Как узаконить
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.
Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.
Обычно реально сделать законными следующие изменения:
- демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
- перенос дверей, создание арок;
- увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
- трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
- монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
- застекление балконных конструкций и лоджий.
При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.
Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.
