Бюджет на проведение капитального ремонта: почему смета выросла и как этого не допустить – Обзор

Виды смет и способы расчета

В профессиональном строительстве существует множество самых разных смет, каждая со своими требованиями и особенностями. Но ремонт в квартире не будут инспектировать суровые проверяющие, так что можно ограничиться следующими видами.

Смета на работы. Предварительная смета на работы — ценник на услуги бригады. Она позволяет оценить, что должно быть сделано и сколько это будет стоить. Итоговая смета на работы отчитывается за все, что было сделано бригадой на объекте.

Смета на материалы. Точно спрогнозировать цены в магазинах невозможно: они постоянно меняются. К тому же конечные затраты зависят от вашего выбора паркета, обоев, плитки. Поэтому предварительная смета на материалы лишь служит ценовым ориентиром. Итоговая смета на материалы — по сути это сумма всех чеков.

Как выбрать оптимальный способ расчета сметы. Невозможно описать «стандартную» смету. Сколько строителей — столько смет. Каждый делает так, как ему удобнее и привычнее. Некоторые составляют сметы методом «от балды»: в таких сметах демонтаж запросто может стоять после монтажа.

Самый удобный для заказчика вариант — запрашивать смету по хронологии. Другими словами, чтобы строитель расставил работы в смете в порядке их плановой последовательности.

Такая смета снижает неопределенность и тревогу: заказчик начинает хотя бы примерно представлять себе ход работ, не становясь при этом прорабом. Если заказчик видит, что работы из конца списка почему-то выполняются сейчас, то может спросить, с чем связано изменение планов. Это помогает отследить проблему и не дать ей перерасти в потери.

Когда заказчик понимает последовательность работ, ему легче планировать оплату и поставку материалов строителю. Строителю тоже удобно — ему не нужно перестраиваться и что-то существенно менять в своей работе. Он выполняет работы последовательно по смете.

Бывает, что строители сопротивляются и спрашивают, зачем нужна такая смета. Для этого можно говорить волшебную фразу: «Мне нужно планировать время и деньги, чтобы у вас не было простоев и я вам не задерживал оплату».

Подготовка хронологической сметы занимает чуть больше времени. Многим строителям сложно разделить работы по хронологии: они привыкли сливать в одну работу несколько. Например, демонтаж и поклейку новых обоев могут написать как «сделать обои». Придется объяснять такой подход: скажите, что это позволит вам быстрее проверить ход работ и заплатить за сделанное.

Некоторые работы могут идти параллельно, так как ремонт будут делать несколько человек. Строитель может сказать, что расписать смету в хронологическом порядке не получится. В этом случае нужно сказать, чтобы работы расставили так, как будто это будет делать один человек.

Помимо сметы по хронологии можно выделить еще несколько способов расчета.

По этапам. Отдельные сметы составляют на демонтаж, монтаж, черновую и чистовую отделку. Это самый популярный способ расчета, так как позволяет оценить состояние объекта после каждого этапа и вовремя скорректировать смету.

Все корректируют сметы в среднем на 20% — это нормально. Например, после демонтажа старых обоев выяснилось, что стена сыпется и ее нужно заново выравнивать. Затраты на дополнительные материалы согласуют с заказчиком и внесут в смету на монтаж.

По комнатам. Подойдет, если вы делаете ремонт не во всей квартире. Или, наоборот, если на объекте слишком много комнат и легко запутаться, в какую сколько материалов необходимо.

Но в такой смете может быть подвох. Когда вы составляете сметы по комнатам, легко купить лишние материалы. Например, вы планируете покрасить потолок и пишете в смету каждой комнаты по ведру краски. В жизни одного ведра может хватить на несколько комнат. Еще краску выгоднее покупать большими объемами — а если брать маленькие емкости, это может выйти дороже.

По видам работ. Отдельные сметы для стен, электрики, сантехники и так далее. Такие сметы одни из самых распространенных, но заказчику сложно отслеживать остатки материалов и ход ремонта.

Пример сметы, составленной по хронологии. Плюсы: каждая работа в отдельной строке, со своей единицей измерения и стоимостью. Минусы: нет возможности указать длительность работ Смета расходов, образец составленный по работам. Плюсы: каждая работа в отдельной строке, с единицей и стоимостью. Минусы: нет хронологии и возможности указать скидку и длительность.

Проверка сметы необходима!

К сожалению, всегда был широко распространен такой вид мошенничества, как обман клиентов при составлении строительных смет. Во многом такое возможно из-за того, что строительная смета — это объемный малопонятный человеку, который по роду деятельности не сталкивается с вопросами строительства или ремонта, документ. Поэтому проверка сметы в любом случае необходима и сделать это можно самостоятельно. К каким только ухищрениям не прибегают составители смет и подрядные организации, чтобы ввести доверчивого клиента в заблуждение и взять с него больше денег. Это завышение стоимости материалов, махинации с применением норм и расценок, и т. д. Бороться с этим сложно, а пытаться оспорить ту или иную позицию сметы зачастую вообще невозможно. Представители организации-подрядчика выдвинут «вагон и малую тележку» объяснений и аргументов, пересыпая их специфическими малопонятными терминами.

Часть 1. Занесение расценок в смету.

В программе Smeta.ru существует около семи способов занесения расценок в смету. Мы рассмотрим только три самых основных способа:

1. Копирование расценок из нормативной базы в смету. Для занесения расценки таким способом, перейдите в сборник расценок, кликните на нужной расценке правой кнопкой мыши и выберите пункт “Занести в смету”. Расценка вставится в смету.
2. С помощью поисковой системы. Нажмите кнопку “Поиск” =>В нормативной базе. Тип поиска – выберите “По пути поиска”. В поле “Фрагмент наименования” введите например “смена обоев” и нажмите кнопку “Далее”, программа Smeta.ru выдаст результат поиска – в окне поиска отобразится список расценок, содержащих текст нашего запроса. Выберите нужную расценку и нажмите кнопку “Вставить”. Расценка вставится в смету.
3. Поиск по обоснованию. Встаньте на последнюю строку в смете и нажмите на клавиатуре сочетание клавиш “Shift+Insert”, появится новая пустая строка. Встаньте в ячейку “Обоснование” этой расценки и на клавиатуре наберите шифр расценки, например 57-6-6 , нажмите сочетание клавиш “Ctrl+Enter”, или правую кнопку мыши =>Поиск по обоснованию. Пустая строка превратится в расценку “Циклевка паркетных полов”.

Теперь заполним данные по расценкам. Во-первых, необходимо указать объемы работ. Для этого вводим числовое значение в ячейку “Объем” и нажимаем “Enter”. Расценка рассчитается, а благодаря нашим настройкам из урока №1, на расценку автоматически назначились коэффициенты пересчета. Проверить назначение индексов можно на вкладке “Сметные индексы”.

Актуальность и уникальность работы: как обойти антиплагиат?

Чем более популярна тема, тем сложнее написать уникальную работу. Большинство трудов состоит из уже написанного ранее: цитат, терминов, формул и т.д. Студент добавляет лишь собственную точку зрения и выводы, к которым пришел в ходе выполнения. 

Можно выбрать современную и актуальную тематику работы. Но в таком случае часто непонятно, где брать качественную информацию для курсовой или реферата. Да и преподаватели не всегда успевают за стремительно развивающимся миром и не могут проверить правильность расчетов и результатов.

Со старыми и стандартными темами все как-то спокойнее. Найти нужный материал гораздо легче, но дотянуть его уникальность будет сложнее.

Есть еще одна причина, которая может превратить работу с антиплагиатом в настоящий кошмар: неадекватные или очень строгие требования преподавателя. Если при написании курсовой или диплома обычно хватает 70-80% уникальности текста, то иногда особо требовательные преподаватели могут повысить планку до 90%.

Но как тогда написать реферат или курсовую без плагиата? Мы провели тщательное расследование и спешим поделиться с вами своими результатами, как с этим справляются другие.

Как начать капремонт, если дом копит деньги на спецсчете

Чтобы начать капремонт из денег на спецсчете, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы или даже один жилец, управляющая компания или ТСЖ. Лучше действовать через УК, потому что для капремонта потребуется составить перечень работ и посчитать их стоимость. Это нетривиальная задача, если вы не строитель.

УК или ТСЖ за шесть месяцев до того года, когда планируется провести капитальный ремонт, представляет собственникам предложения: срок начала, перечень и объем работ, стоимость, источник финансирования.

Собственникам дают три месяца, чтобы провести собрание и решить, делать капремонт или нет.

На собрании утверждают:

1. Перечень работ.
2. Предельно допустимую стоимость работ.
3. Сроки.
4. Источники финансирования.
5. Фамилии жильца или жильцов, которые будут участвовать в приемке работ и подписывать акты.

Если собственники выбрали для управления УК или ТСЖ, они не могут самостоятельно провести капремонт. Судя по вашему вопросу, вы тоже не можете самостоятельно нанять подрядчиков и начать делать капремонт, поскольку собственники вашего дома передали эти полномочия управляющей компании. То есть вам необходимо провести общее собрание собственников и сделать капитальный ремонт через УК.

Бывает еще непосредственное управление домом. Оно разрешено только для домов, где меньше 12 квартир, — часто это двухэтажные дома советской постройки в отдаленных населенных пунктах, где в принципе нет УК. Жильцы управляют таким домом сами: нанимают дворника или гребут снег по очереди, договариваются с соседями, кто и когда меняет трубы.

При непосредственном управлении жители могут сами нанять подрядчика и заплатить ему за капремонт со спецсчета.

Однако собственники домов, которыми управляет УК, могут помочь капремонту дополнительными деньгами. Если на ремонт не хватает, любой из жильцов может перевести любую сумму на спецсчет — обычным банковским переводом.

8. Мошенничество с самой низкой ценой

 К сожалению, мошенничество очень распространено в строительстве. Схема простая: создаётся некая организация, рекламирует себя, находит Заказчика, заключает договор , берёт аванс на материалы(обычно 30% от стоимости дома) и начинает экономить на стоимости материалов, вследствие чего снижается качество выполняемых работ, также задерживать или даже не выплачивать заработную плату рабочим, что также ведёт к снижению качества работ, а иногда намеренную порчу уже выполненных, и неоплаченных рабочим работ. Заказчику приходится искать нового опытного подрядчика при уже понесённых убытках.

Вывод: Следует работать только с надёжными подрядчиками.

А на что мне стоит обращать внимание при контроле капремонта?

Ремонт кровли

При ремонте кровли подрядчик может только частично заменить стропила, которые имеют видимые дефекты, поэтому нужно внимательно осмотреть все стропила, которые подрядчик решил не менять.

Паро- и гидроизоляционная плёнка не должны перекрывать отверстие под коньком кровли для циркуляции воздуха. Для того, чтобы воздух свободно циркулировал под кровлей, необходимо сделать просветы между элементами подшивы при помощи решёток в конструкции или подшивки софитом с перфорированной поверхностью.

Также должна быть предусмотрена вентиляция через слуховые и мансардные окна или вентиляционные каналы — продухи и аэраторы, которые должны равномерно распределяться по кровле, а не сосредотачиваться только в одной её части. Если этого не сделать, тогда конструкции кровли будут намокать и гнить.
Также при ремонте кровли необходимо следить за тем, чтобы стропила обрабатывались антисептиком и огнезащитными средствами.

При капитальном ремонте мягкой кровли, отдельное внимание нужно уделить тому, как укладывают рулонный материал. Его должны укладывать от нижней точки кровли к верхней

Нижняя точка — это воронка ливнёвки, по которой вода стекает с крыши. Также следите за тем, чтобы уклоны для стока воды были выдержаны по всей поверхности крыши, и на ней не оставалось мест, где скапливается вода. Если такие участки есть, то подрядчик должен отремонтировать стяжки для образования уклонов.

Утепление фасада

При ремонте и утеплении фасада утеплитель должен быть плотно закреплён на стене, он должен быть хорошо проклеен закреплён правильно подобранными креплениями — грибами

Важно, чтобы утеплитель не намок под дождём, а штукатурка наносилась только на сухой утеплитель.
Перед креплением утеплителя его необходимо погрунтовать, как и оштукатуренный слой перед нанесением «короеда» или окрашиванием

Перед грунтовкой попросите подрядчика использовать цветную грунтовку, чтобы вы видели, что работы и правда ведутся правильно

Если фасад дома ремонтируют декоративной штукатуркой, тогда обратите внимание на то, чтобы на стыках с балконами и другими частями фасада не было щелей и зазоров, иначе туда попадёт влага, и штукатурка начнёт разрушаться.

Инженерные коммуникации

При ремонте коммуникаций, в первую очередь, не бойтесь и пустите строителей в свою квартиру, чтобы они могли оценить целостность коммуникаций и отремонтировать стояки, потому что на соединении старого металлического участка стояка с полипропиленовым зачастую образуется протечка воды. Если хоть один собственник откажется пускать строителей в квартиру, подрядчик может отказаться менять весь стояк, чтобы не нести ответственность за протечки.

В этом случае вы имеете право требовать от подрядчика поменять стояки везде кроме той квартиры, где отказались пускать строителей

При надлежащем уведомлении такого собственника, ответственность за протечку стояка будет лежать на нём.
Также обратите внимание на то, чтобы при замене трубопроводов, внутренний диаметр новых труб был не меньше внутреннего диаметра старых. В противном случае дальние батареи будут недостаточно прогреваться из-за нехватки воды.

Строительные материалы

В анкете и смете указываются виды работ и их стоимость с учётом материалов. Предельные стоимости видов работ утверждаются уже с учётом материалов, поэтому собственникам сложно юридически доказать подрядчику, что он использует некачественные материалы. Тут выход только один: требовать от Фонда, чтобы в смете по капремонту указывались конкретные материалы и их стоимость. Для этого нужно составить анкету с раздельным указанием работ, услуг и материалов.

За чей счёт проводится ремонт капитальный ремонт

Изменение структуры здания в сторону улучшения, производят, по преимуществу за счёт жильцов дома, независимо от того, являются они владельцами приватизированных квартир или пользуются ими на основании договора социального найма (см. Социальные квартиры).

Денежные средства привлекаются:

• целевыми платежами;
• из специального фонда;
• путём кредитования;
• из федерального и регионального бюджетов путём субсидий.

Иные виды работ, не входящих в перечень базовых, потребуют исключительно финансовых вливаний владельцев квартир. Они инициируются со стороны управляющей компании или актива жильцов (см. Формы управления многоквартирным домом). В этом случае решение о проведении работ принимается общим собранием под протокол, на основании которого жильцы сдают целевые взносы.

В соответствии со статьёй 168 Федерального закона, ставятся условия капитального ремонта зданий, стоящих на балансе хозяйствующего субъекта региона.

Такие многоквартирные дома требуют проведения планового мониторинга, который покажет необходимость в установленные сроки:

• реконструировать строение;
• определить под снос.

На собрании жильцы вправе принять решение о кредитовании расходов на реконструкцию здания. В случае оформления займа или кредита, государство выступает гарантом и поручителем.

Кроме этого, муниципальные органы власти вправе выделить субсидии или ссуду на восстановление здания.

Главным ресурсом для финансирования деятельности по реконструкции жилых многоквартирных домов становится специальный фонд.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

– нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
– неполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Что включает в себя капитальный ремонт

«Капитальный ремонт» — понятие весьма размытое. В то же время любому собственнику квартиры будет интересно, на какие конкретно мероприятия будут направлены предоставленные им взносы.

Итак, полный перечень работ включает:

• Ремонт фасадов строения;
• Ремонт подвалов и расположенных в них коммуникаций;
• Ремонт крыши;
• Ремонт фундамента многоквартирного дома;
• Ремонт замена лифтов и обустройство их новыми механизмами, ремонт лифтовых шахт и машинных помещений;
• Ремонт сетей коммуникаций (отопление, вода, газ, канализация и т.п.).

Таким образом, платежи за капремонт затрагивают качественное улучшение состояния значительной части жилого фонда.

Но в этом ключе возникает вполне закономерный вопрос: обязаны ли вносить плату за капитальный ремонт жильцы новостроек? Законодательство в этом направлении не делает исключений: жители строений, недавно переданных в эксплуатацию должны накапливать на счету фондов средства на будущие периоды.

Региональные программы могут содержать иные уточняющие условия относительно только построенных домов. Так, например в Пермском крае, обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт в новостройках возникает по истечении 4 лет 11 месяцев после введения дома в эксплуатацию и включения дома в региональную программу капитального ремонта. Жителям Свердловской области, имеющим в собственности квартиру в новостройке, предоставляется трехлетняя отсрочка по оплате взносов за капитальный ремонт. В Москве такой льготы у собственников квартир в новостройке нет.

Куда уходят средства на капремонт многоквартирных домов

Накопленные жильцами домов средства могут направляться на:

• оплата услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• разработка проектной документации;
• оплата услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты работ по капитальному ремонту, уплата процентов за пользование таким кредитом;
• оплата расходов на получение гарантий и поручительств по вышеуказанным кредитам;
• снос или реставрация зданий, признанных аварийными.

Все указанные виды работ должны проводиться под контролем жильцов дома, которые финансируют за счет своих взносов все перечисленные мероприятия.

Этот контроль выражается:

1. В выборе компании, которая будет проводить те или иные виды работ.
2. В проверке смет на проведение ремонта, реконструкции, модернизации.
3. Знакомиться с планом мероприятий и требовать соблюдения обозначенных в них сроков.

Если жильцы многоквартирного дома не выразили желания выбрать строительную или ремонтную компанию, то этот выбор за них осуществляет управляющая компания.

Следовательно, в вопросах капитального ремонта фонд и его управляющий лишь аккумулирует средства жильцов и управляет ими от их имени, но не распоряжается ими по своему усмотрению. По итогам проведенных мероприятий собственникам квартир должен быть доступен отчет о проделанной работе, потраченных суммах и остатках на счетах фонда.

Стоит отметить несколько аспектов, которые особо важны в вопросе проведения капитального ремонта на средства жильцов дома:

• ремонтные работы могут проводиться в любое время года. В том числе и в экстренном порядке — в случае возникновения чрезвычайных ситуаций;
• фонд должен иметь план мероприятий по капитальному ремонту, рассчитанный, по меньшей мере, на год;
• перед реализацией запланированных мероприятий составляется смета затрат и оценивается реальность проведения ремонта в текущий момент;
• остатки средств на счетах фонда перечисляются в счет будущих периодов.

Если граждане сомневаются в целевом использовании внесенных ими средств, то они всегда могут обратиться за помощью в такие инстанции, как:

• Муниципальные администрации, которые правомочны создать комиссию для расследования инцидента;
• Роспотребнадзор, защищающий права заказчиков работ, не удовлетворенных результатом;
• Управление ЖКХ, которое способно предоставить квалифицированные консультации по вопросам капитального ремонта;
• Прокуратуру, что рассматривается в качестве крайнего случая при наличии подозрений на мошеннические операции.

Именно Прокуратура РФ, а не судебные инстанции, разбирает вопросы нарушения прав граждан некоммерческими организациями, каковыми и выступают управления ЖКХ и действующие при них фонды.

Очистка телефона от ненужных файлов

Если память телефона Android заполнена, первым делом рекомендуем удалить приложения, загрузки и системный мусор. Наибольшее количество места на смартфоне занимает папка загрузки и установленные приложения. Действенный способ освободить достаточное количество памяти – убрать всё ненужное.

Как очистить внутреннюю память телефона:

Проанализировать все приложения на рабочем столе смартфона. Скорее всего удастся найти несколько ненужных или мало полезных приложений, которыми уже давно не пользуются. Их лучше удалить в целях высвобождения памяти;

• Ещё одна распространённая причина, почему память телефона заполнена – в ней хранится много видео и фото. Можем отфильтровать неудачные фотографии и бесполезные видео. Это уже может решить проблему. Если же все медиаданные нужны или их удаление не помогло высвободить достаточный объём памяти, остаётся только перенести файлы. Рекомендуем переместить данные на флешку или перебросить на компьютер;
• Очистить загруженные файлы из мессенджеров. Они по умолчанию загружают присланные фотографии на телефон. Из-за этого, в хранилище смартфона скапливаются различные открытки, поздравления, фото посторонних людей и прочее. Проще всего очистить этот раздел – использовать компьютер. Через проводник можем открыть одноимённую папку с мессенджера и убрать её содержимое;
• Проверить папку, в которую браузер загружает все файлы. Здесь скапливается много данных, их очистка поможет высвободить немало места.

Это самые эффективные способы освободить место на телефоне, но и они не всем помогают. Проблема с недостатком памяти сохранилась? – Читайте дальше.

Капитальный или текущий ремонт: отличия

Для объектов капитального строительства понятие “капитальный ремонт” установлено п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ:

Мы видим, что под капитальным ремонтом в данном случае понимается не только замена строительных конструкций (прим.: имеется ввиду замена строительных конструкций, которые не являются несущими), но также их элементов! Забегая вперед отметим, что это имеет существенное значение для классификации ремонтных работ заказчиком!

“Строительная конструкция” и ее “элемент” – в чем разница? Федеральный закон от 30 декабря 2009 г № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” в п. 24 ч. 2 ст. 2 дает следующее определение:

Аналогичное определение содержится в ГОСТ 21.501-2018. Указанным ГОСТ также дано понятие “элемента строительной конструкции”. Под ним понимается “составная часть сборной или монолитной конструкции”. Вот и все! Теперь попробуйте определить, в каком случае ремонт будет “текущим”, а в каком “капитальным”?

Примеры из практики

Замена межкомнатной перегородки в здании – это ремонт “текущий” или “капитальный”? Очевидно, что капитальный, так как такая перегородка выполняет ограждающие функции и при этом не является несущей строительной конструкцией. А если сметой работ предусмотрено лишь снос межкомнатной перегородки и отделка помещения после сноса (т.е. замена и восстановление строительной конструкции не проводится вовсе), то в данном случае ремонт перестает быть капитальным? В такой ситуации можно спорить и приводить аргументы до бесконечности.

Еще один пример: входной дверной блок в школьный корпус – это строительная конструкция? Предположим, что нет, т.к. дверной блок не является частью самого здания и, соответственно, не может выступать его строительной конструкцией. При этом, надеемся, что читатель не будет спорить с нами по вопросу о том, что дверной блок является элементом стены? Стена – это строительная конструкция самого здания. Согласно ГрК РФ замена не только строительных конструкций, но и их элементов отнесено к капитальному ремонту (см. выше). Поэтому мы всегда считаем замену дверных и оконных блоков капитальным ремонтом, а не текущим.

Однако, не стоит “перегибать палку”. В частности, один из заказчиков нам начал утверждать, что замена выключателей и розеток также следует относить к капитальному ремонту здания, т.к. выключатели и розетки являются элементами сети электроснабжения здания, а замена сетей и их элементов, также относится к капитальному ремонту. Возможно, что в этих рассуждениях есть определенная логика, но здравый смысл подсказывает нам, что никакого капитального ремонта в данном случае нет.

Поэтому признаем, что четкого разделения работ на “капитальный” и “текущий” ремонт сегодня, к сожалению, нет. При определении вида работ нужно каждый раз смотреть смету заказчика, соотносить ее с видом объекта капитального строительства. При этом одно всегда остается неизменным: смета на текущий ремонт не может содержать в себе работы по капитальному ремонту, а вот смета на капитальный ремонт может содержать в себе работы по текущему ремонту.

Для сведения читателя также приведем понятие текущего ремонта. Оно содержится в п. 3.8 МДС 81-35.2004, утв. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1:

Отсутствие правильного наименования работ и материалов – сокращенность

 Часто в сметном расчёте неопытные строители не достаточно подробно (без сопутствующих) расписывают наименование работ и материалов, самый типичный, можно сказать, классический пример: В смете указан вид работ – стены, стоит цена за м2, и итого, и в процессе производства работ и их приёмке возникают разногласия между тем, что закладывал в расценки подрядчик и думал входит в расценку Заказчик, так как Заказчик, как не специалист, вкладывает в смысл этих расценок все операции, которые должны дать качественный результат. Заказчик со своей стороны прав, он подписывал смету «под ключ», сколько раз, например, шпаклюются и шлифуются стены подрядчиком его не интересует. Главное что бы было качественно.

Вывод состав работ, набор и наименование материалов следует расписывать подробно.

Фонд капитального ремонта

Этот фонд содержит средства, которые допустимо затратить на проведение работ из разряда базовых, но дорогостоящих. Изъятие средств из него производится через документально оформленный протокол собрания, прилагаемый к заявлению председателя управляющей компании.

Накапливается он из постепенных взносов жильцов. По усмотрению жильцов, при согласовании с управляющей компанией, взносы, отчисляемые в обозначенный фонд, вправе увеличиваться. Это решение принимается голосованием, с приложением протокола.

Начисления производятся вместе с квартплатой входят в её стоимость, что соответствует статье 170 ФЗ РФ.

Фонд формируется:

• на счёте регионального оператора;
• на лицевом счёте по усмотрению жильцов дома.

Специальный лицевой счёт открывают в соответствии с законодательными положениями ст.175 ЖК РФ.

Владелец счёта в течение 5 дней после открытия, предоставляет сведения органу государственного жилищного надзора о способе формирования фонда, с приложением протокола, подписанного жильцами.

Если способ формирования изменился, при условии отсутствия задолженности, на основании протокола общего собрания, жильцы вправе его реорганизовать.

Ошибки в организации бюджетирования ремонтов

По мнению автора, идеальная система управления ремонтами выглядит следующим образом. Компания покупает станок с оптимальным соотношением цена-качество у производителя мирового уровня. Станок имеет гарантийный срок эксплуатации и установленный регламент техобслуживания. Согласно этому регламенту проводится сервисный ремонт, при этом сервисная организация отвечает за качество обслуживания, а предприятие — за правильную эксплуатацию. Внеплановые поломки оборудования относятся к форс-мажорным ситуациям.

Однако такая схема работы возможна только на недавно созданном или полностью модернизированном предприятии, использующем новое оборудование, производители которого обеспечивают сервисное обслуживание независимо от удаленности клиента. На практике же наиболее распространена
ситуация, когда на предприятии установлен парк станков и производственных линий разного времени выпуска, и зачастую оборудование либо уникально, либо не производится, либо выпускается на собственных вспомогательных мощностях. Кроме того, за последние десятилетия производственные фонды многих предприятий устарели морально и физически. В переходный период в экономике России (80–90-е годы) практически все производства испытывали острый дефицит денежных средств, результатом которого стала острая нехватка средств и, как следствие, нерегулярные ремонтные работы. Поскольку финансирование ремонтов было недостаточным и нерегулярным, нередко приобретались дешевые детали и комплектующие низкого качества. Недоукомплектованность и неточное планирование ремонтных работ приводили к появлению избытка запасных частей и финансовых резервов. Все эти факторы способствовали искажению стоимости и структуры ремонтов.

Схематично процесс бюджетирования ремонтов, сложившийся сегодня на многих производственных предприятиях, в том числе и в ОАО «Уралкалий», выглядит следующим образом. План финансирования ремонтов составляется исходя из накопленной за предыдущие периоды потребности в ремонтах. Суммы на ремонт, указанные в заявках ремонтных служб, зачастую ими завышаются. В результате фактический расход средств оказывается меньше плана, поэтому план на следующий период корректируется в сторону уменьшения. Это приводит к неправильной идеологии проведения ремонтных работ: оборудование ремонтируется только в аварийных ситуациях. В компании «Уралкалий» эта проблема была решена путем перехода на систему планово-предупредительных ремонтов (ППР).

«Избежать перерасхода средств на ремонты можно путем организации четкой системы управленческого учета и бюджетирования»

Виктория Осипова, заместитель генерального директора по финансам и экономике ООО «Межрегиональная коммунальная компания»

Традиционно размер отчислений в ремонтный фонд определяется исходя из балансовой стоимости производственных фондов и нормативов отчислений, которые разрабатываются и утверждаются внутренними правилами. В нашей компании (сфера деятельности — коммунальное хозяйство) таких нормативов не было, поэтому за основу расчета расходов на ремонты мы взяли данные о динамике расходов по типам ремонтов и оборудования за предыдущие периоды. По аналогии определяется потребность в новых материалах. Объем планируемых затрат на ремонты в 2005 году в нашей компании составил 2,915 млн руб. в квартал.

Можно выделить несколько типов ремонтных работ: техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты. Техническое обслуживание — комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии внутридомовых систем и их элементов, а также заданных эксплуатационных параметров и технических условий работы конструкций. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационных работ, направленных на устранение неисправностей, восстановление работоспособности оборудования и инженерных систем зданий для поддержания эксплуатационных показателей на допустимом уровне. Капитальный ремонт предполагает комплексное устранение неисправностей, изношенных элементов системы либо их замену на более надежные и экономичные (например, замена старых водонагревателей на новые).

Бюджеты ремонтных работ создаются и утверждаются в соответствии с существующей схемой документооборота в рамках управленческого учета: сметы формирует предприятие, затем передает на согласование в управляющую компанию, где они корректируются и только после этого утверждаются. Все затраты на ремонты контролируются ежедневно за счет утверждения управляющей компанией заявок на оплату работ и материалов. Основная цель этой процедуры — максимально сократить расходы, для чего анализируется возможность использования текущих складских запасов на проведение ремонта или получения необходимых материалов по бартеру (путем заключения бартерной сделки с другими предприятиями холдинга, а также путем снижения стоимости за счет использования системы централизованных закупок материалов). В заявке приводятся типы оборудования и работ, их стоимость и обоснование. В конце недели готовится отчет по складу, где указываются инвентарные номера оборудования, которое было заменено и оприходовано на складе.

При составлении бюджета ремонтов всегда создается резерв на непредвиденные поломки в размере 10% от плановых расходов.

Создание системы управленческого учета, позволяющей контролировать расходы на проводимые ремонты, и четкое планирование ремонтных работ позволяют значительно снизить затраты в целом по компании.

Оригинал статьи: Бюджетирование ремонтовЖурнал “Финансовый директор”

Версия для печати  

9. Важно

 При составлении смет неопытные подрядчики используют сметные нормы расхода материалов из ГЭСН или нормы изготовителей материалов и не учитывают, что данные нормы разработаны для крупного строительства и не подходят для коттеджного строительства. Приведём пример: норма расхода газобетона по ГЭСН на м3 кладки 1,05, если у нас объём кладки 1,5 м3 то расход составит 1,575м3, но привезти данный объём не возможно так как газобетон упакован на паллете 2 м3 и соответственно надо учитывать расход 1,27, что ведёт к существенному увеличению стоимости.

Вывод: следует учитывать фактические расходы материалов.