Какие основы составления генерального плана земельного участка под строительство дома: Советы

ГПЗУ Московская область

В отличие от Москвы, на которую разработан и утвержден Генеральный план и ПЗЗ города, Московская область состоит из множенства районов, поделенных на города, сельские поселения и другие административные единицы.

Каждая административная единица обязана разработать и утвердить собственный Генеральный план и собственные ПЗЗ. Данные документы разрабатываются и согласовываются с различной скоростью. Поэтому в некоторых районах и населенных пунктах есть градостроительная документация в разработанном и утвержденном виде, а в других местах такой документации либо нет, либо она находится в стадии разработки, или другой стадии утверждения.

Зато, в отличие от Москвы, в большинстве ПЗЗ, разработанных в Московской области, вообще нет такого понятия, как зона Ф по ПЗЗ. Все зоны имеют четкие параметры застройки, которые прописаны в ПЗЗ. Таким образом, в Московской области процесс получения ГПЗУ сводится к тщательному изучению действующей градостроительной документации с целью определения необходимости внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ.

Еще одна важная особенность Московской области — сравнительно крупные малозастроенные территории — для таких территорий требуется разработка проекта планировки территории. Поэтому, в Московской области процесс получения ГПЗУ часто сопряжен с получением разрешения на ППТ (РППТ), его разработкой и согласованием.

Требования к СПОЗУ в 2022 году

Внешний образ схемы представляет собой нанесенные на бумажный лист капитальные объекты с расположением их на участке земли, или планируемые к возведению. Схематически изображаются также места, где будут подведены коммуникаций и пути подъезда.

К составлению СПОЗУ предъявляются требования, аналогичные градостроительному плану. Потому он является основой для выполнения схемы конкретного участка и необходим к получению до ее разработки. Заказать градостроительный план территории (ГПЗУ) можно в органе местной власти (администрации) по месту расположения участка земли. Документ содержит следующие сведения:

• разрешенное использование надела;
• градостроительный регламент;
• техническая возможность и условия подключения к коммуникациям и инженерным сетям капитального строения;
• требования к капитальному жилому строению с указанием его параметров и размещения;
• чертеж плана земельного участка.

Все перечисленные данные служат базой для оформления СПОЗУ. Чтобы проще было вычерчивать схему, за основу лучше использовать градостроительный план, взятый в определенном масштабе (1:500), или топографические съемки участка земли.

При создании планировочной схемы организации земельного участка для целей получения разрешительных документов на строительство частного дома следует придерживаться следующих рекомендаций:

• чертеж наносится на лист формата А3 или А4 при помощи средств компьютерной техники или от руки;
• пояснения и обозначения в виде текста выполняются печатным шрифтом, буквы читаемыми однозначно;
• исправление и помарки в тексте не допускаются или заверяются должным образом. В случае обнаружения ошибочного текста, он зачеркивается, рядом указываются правдивые данные, которые заверяются надписью «Исправленному верить» и подписью исполнителя.

Для чего нужен ГПЗУ?

Градостроительный план земли не дает его заказчику никаких прав и не содержит ограничений. Другими словами, он носит исключительно информационный характер. Но начать строительство дома или другого объекта на земельном участке без составления ГПЗУ не получится. Правда, некоторые землевладельцы возводят постройки на свой страх и риск, рассчитывая потом легализовать самострой. Но это удается не всегда, и здание может быть снесено.

Также ГПЗУ требуется, если необходимо провести реконструкцию объекта или уточнить границы надела. Муниципальные власти делают в нем отметки о том, в каких местах строительство разрешено, а в каких оно запрещается.

Требования к содержанию документа установлены Градостроительным кодексом РФ, Приказом Минрегиона № 207 от 10.05.2011 г. и Приказом Минстроя № 741 от 25.04.2017 г. В соответствии с этими нормативными актами градостроительный план должен состоять из двух частей: текстовой и графической. Графическая часть представляет собой схему участка, сооставленную с соблюдением масштабов территории.

Текстовая часть ГПЗУ содержит следующие сведения:

• Адрес, площадь и границы земельного надела.
• Наличие инженерных коммуникаций, место их расположения и возможность проведения.
• Назначение территории (к примеру, ИЖС).
• Сведения о сервитутах.
• Наличие на участке объектов, которые уже возведены или планируются к постройке.
• Возможность разделения надела на отдельные участки.
• Близость различных объектов, способных представлять опасность для граждан.

Объяснить, что такое сервитут, можно на простом примере. В садоводческом товариществе, где все участки давно распределены и имеют собственников, возникла необходимость пропустить пожарную машину к водоему. Владельцы огородов, через которые должен проехать транспорт, не имеют права чинить препятствия или брать плату за проезд.

Как спланировать огород

Саду и огороду должно достаться самое солнечное место. Свет и тепло любят почти все растения

При планировании места для огорода, теплицы и плодового сада важно правильно рассчитать силы и время, которые мы готовы потратить на уход за растениями. Может статься, что ваш дачный вариант – это газон, ваш индивидуальная яблоня и две декоративных грядки с помидорами

Если хочется полноценный огород, то нужно помнить, что ухаживать за традиционными широкими грядками труднее, чем за высокими и узкими (70 см), они требуют больше сил и внимания.

Также имеет смысл сразу запланировать дорожки, ширина которых должна позволять провоз садовой тачки. Между грядками достаточно будет тропинок шириной 30 -60 см.

Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому

Особых ограничений по тому, кто может оформить СПОЗУ, в законодательстве нет. Значит, вправе сделать ее самостоятельно любое физическое или юридическое лицо, обладающее определенными навыками.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.

Цена СПОЗУ. Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро. Но их работа стоит определенных денег от 2022 рублей.

Если вы приняли решение вычертить СПОЗУ самостоятельно, то придерживайтесь небольшой инструкции:

1. За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату  и масштабу.
2. Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
3. На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
4. Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
5. Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.

Образец схемы СПОЗУ 2022 года

Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке.

Шаблон пояснительной записки СПОЗУ по ГОСТу: скачать в формате Word

Программы

Вычертить схематическую часть документа можно в любом графическом редакторе, предварительно отсканировав градостроительный план.

Программа платная, но имеется ознакомительная версия на 60 дней.

Если не удается самостоятельно сделать СПОЗУ, можно обратиться в проектировочную компанию и заключить договор оказания услуги. Для этого потребуется предоставить специалистам необходимую информацию, содержащуюся в официальных документах на участок земли, эскизный план дома и заявление. Стоимость изготовления схемы и описания зависит от тарифов организации по оказанию услуги.

Рубрики

• Аренда
• Банковские программы
• Без рубрики
• БТИ
• Видео
• Военная ипотека
• ВТБ
• Выселение
• Гараж
• Дачная амнистия
• Долевое участие
• ЕГРН
• Жилищные условия
• Зарубежная недвижимость
• Затопление квартиры
• ИЖС
• Ипотека
• Ипотека на вторичное жилье
• Ипотека на загородный дом
• Ипотека на новостройку
• Ипотека по двум документам
• Ипотека с господдержкой
• Квартиросъемщик
• Квартплата
• Коммунальные платежи
• Недвижимость
• Перепланировка
• Переуступка
• Приватизация
• Продажа
• Промсвязьбанк
• Райффайзенбанк
• Расселение
• Регистрация граждан
• Рефинансирование
• Росбанк
• Россельхозбанк
• Сбербанк
• Семейная ипотека
• Статьи
• Субаренда
• ТСЖ

4. Порядок получения градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план земельного участка формируется и выдается по месту нахождения земельного участка. При этом в городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такой документ предоставляют исполнительные органы государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Порядок выдачи градостроительного плана земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ). Также следует учитывать, что органами местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) могут быть приняты административные регламенты, уточняющие процедуру выдачи градостроительных планов. Ознакомиться с такими регламентами можно ознакомиться на официальных сайтах органов власти.

Для получения градостроительного плана земельного участка рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

• Обратитесь с заявлением в по месту нахождения земельного участка (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа) или в исполнительный орган государственной власти городов Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя (соответствующие комитеты по архитектуре и градостроительству).

  Подать заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков (собственники либо лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды).

  Форма такого заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, законодательно не установлены, в связи с чем, рекомендуем уточнить их в органе, в который подается заявление.

  Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет или орган власти городов федерального назначения; посредством почтового отправления (с вложением пакета документов по описи и отправкой заказным письмом с уведомлением); через МФЦ. Кроме того, подать заявление на получение градостроительного плана земельного участка можно посредством личного кабинета Единого портала государственных и муниципальных услуг
  (если такая возможность реализована в Вашем регионе).

  В соответствии с принятыми на уровне муниципалитетов или органов власти городов федерального значения административными регламентами с Вас могут потребовать приложить к заявлению такие документы, как:

  1. нотариально удостоверенную доверенность, если с заявлением обращается представитель правообладателя земельного участка;
  2. правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о зарегистрированных правах на указанные объекты, а также в случаях, если в соответствии с законодательством РФ права на объекты недвижимости не подлежат регистрации в ЕГРН).

  ГПЗУ земельного участка выдается без взимания платы.

• Получите градостроительный план земельного участка или решение об отказе в его выдаче.

  Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в течение 14 рабочих дней после получения уполномоченным органом соответствующего заявления.

  Получить ГПЗУ Вы можете в бумажном или электронном виде в зависимости от того, что Вы указали в заявлении о его выдаче.

Вам могут отказать в выдаче градостроительный план земельного участка в случаях, если:

• Вы не являетесь правообладателем земельного участка или его представителем;

• не утверждена , если размещение объекта капитального строительства допускается только при ее наличии (ч. 3 ст. 41, ч. 4, 5 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, письмо Минстроя России от 11.08.2017 № 2858 8-ХМ/08).

В случаях, когда орган власти неправомерно не выдает ГПЗУ, отказывает в его выдаче или оформляет его не в соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, Вы можете обратиться в суд с требованиями о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченного органа

При этом важно учитывать трехмесячный срок на обжалование неправомерных действий органа власти.

Что необходимо знать

Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.

Под дачную амнистию, согласно вышеуказанному закону, подпадают:

• садовые и дачные домики;
• жилые дома;
• бани;
• хозяйственные постройки;
• гаражи;
• иные объекты некапитального строительства (киоск, навес и т. п.)

Упрощенный порядок подразумевает, что не требуется предварительного разрешения местной администрации на возведение данных построек. И регистрация права собственности на них не является обязательной процедурой.

Что касается построек, относящихся к объектам капитального строительства, то они подлежат обязательной регистрации, и данные о них вносятся в Росреестр. К таким объектам относятся постройки, перемещение которых невозможно без причинения ущерба. Т. е. те, которые имеют фундамент. А также строения, площадь которых более 50 кв. метров:

• жилой дом;
• баня (только с фундаментом!).

Постройки, подлежащие обязательной регистрации:

• гаражи;
• хоз. постройки (например, сарай);
• бани без фундамента;
• киоски, навесы;
• временные постройки и другие объекты некапитального строительства.

Если на садовом участке построено здание без разрешения органов местного самоуправления, то оно считается незаконной (самовольной) постройкой.

Проводить какие-либо сделки (продать, подарить и т. д.) с незаконными постройками на земельном участке законом запрещено, поскольку право собственности не будет установлено. Это можно сделать только через суд, при условии, что строительство такого объекта было выполнено с соблюдением всех градостроительных норм.

ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 1 дает определение садовому и дачному земельным участкам.

Как видим, различие состоит в том, что садовый участок предназначен, в первую очередь, для ведения садоводства и огородничества, а дачный – для отдыха.

Необходимые документы для оформления регистрации строений

Ранее, чтобы оформить право собственности построек на садовом участке, нужна была только декларация о недвижимости. Сейчас список документов значительно изменился:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на землю;
• технический план;
• квитанция об уплате госпошлины;
• разрешение на строительство (не всегда!)

Последний документ нужен только для строений, относящихся к объектам капитального строительства.

Оформление ГПЗУ

Один из способов оформления градостроительного плана — онлайн через портал госуслуг. При этом алгоритм действий имеет такой вид:

• Изучаем особенности услуги на сайте.
• Жмем на кнопку получения ГПЗУ.
• Входим на ресурс под собственным логином и паролем.
• Заполняем заявку в электронной форме через сайт. На этом этапе выбираем вариант получения услуги (бумажная или электронная форма), прикрепляем отсканированные копии документации, которые требуются для оформления услуги. Как только заявление заполнено, и бумаги прикреплены, отправляем все для проверки уполномоченным органом.
• Получаем информацию по e-mail или в личном кабинете, что сведения получены к рассмотрению. При этом заявлению присваивается персональный номер.
• Контролируем процесс оформления ГПЗУ по e-mail через специальное окно истории.

Завершающим  этапом считается получение документации — в бумажной или электронной форме. Здесь все зависит от выбранного варианта. Если бумаги передаются в цифровом виде, они закрепляются с помощью цифровой подписи. Что касается бумажной версии документов, их можно получить лично.

Могут ли отказать в выдаче

Это возможно в следующих ситуациях:

• заявление о предоставлении госуслуги, а также остальные документы, которые требуются в этом случае предъявить, оформлены не в соответствии с требованиями, прописанными в законопроектах РФ по данной теме, постановлениях муниципальных властей и Административном регламенте предоставления госуслуги (далее — регламент);
• документы, предоставленные в соответствующую организацию, оказались недействительными в связи с прекращением срока их действия, который указан на самих документах или в законодательстве, в также в остальных ситуациях, предусматриваемых законом РФ и постановлением муниципальных властей;
• заявитель предоставил не полный перечень документов, который указан в регламенте;
• заявление на предоставление госуслуги было подано от имени заявителя лицом, которое не уполномочено на подобные действия;
• заявление с просьбой о предоставлении госуслуги и другие предоставленные документы, которые требуются в этом случае, подписали с применением электронной подписи, не соответствующей подписи заявителя;
• неверно заполнены обязательные для этого поля в электронном бланке заявления, если оно подаётся через интернет;
• электронные копии документов предоставляются такого качества, что нельзя полностью ознакомиться с текстом либо точно прочитать реквизиты документа;
• относительно участка земли, который указан в заявлении о предоставлении госуслуги, заявителем уже раньше подавалось подобное заявление, однако результат не был предоставлен.

Теперь же можно переходить к вопросу о веских основания для отказа касательно предоставления государственной услуги:

• на участке земли были выявлены объекты, которые можно отнести к самовольно возведенным постройкам;
• месторасположение заявленного участка земли не соответствует территориальному делению города согласно решению муниципальных властей;
• была обнаружена в документах, которые требуются для предоставления госуслуги, противоречащая либо недостоверная информация;
• причины, перечисленные в п2.8.1 регламента, если они были установлены во время обработки сведений и документов, которые требуются для предоставления госуслуги;
• в документах, которые требуются для предоставления госуслуги, и в сведениях, включаемых в обязательном порядке в градостроительный план участка земли, обнаружена информация, не соответствующая требованиям российского законодательства и правовым актам муниципального образования;
• за предоставлением госуслуги обратилось лицо, которое не является получателем госуслуги согласно положениям регламента;
• не были предоставлены утвержденные в определённом законом порядке документы по планировке территории земельного участка;
• от органов государственной и муниципальной власти, перечисленных в п2.3.2 регламента, поступили данные об отсутствии у них документации и сведений, которые предусматриваются п2.5.1.2 регламента (если требуемые документы не предоставил заявитель).

Что необходимо учесть при разработке генерального плана?

• Формирование генплана земельного участка предполагает обязательный  учет зоны контроля. Сюда относятся линии прохождения всех планируемых инженерных коммуникаций. В зоне данных линий строго запрещено  производить застройку территории, а также производить посадку крупных деревьев.
• Составление генплана территории участка предусматривает жестко определенное расстояние между строениями сопредельных участков, которое устанавливается не по личному желанию владельца, а регулируется действующими противопожарными нормативами.
• В план участка должна быть включена схема дренажной системы, что позволит в будущем избежать возможного подтопления.
• Если месторасположения участка дает возможность осматривать окрестности, то в генплане стоит отразить видовые точки.
• Если участок имеет неровную территорию (возвышенности перемежевываются с низинами), то капитальное строительство дома все-таки лучше производить на возвышенности. В том случае, если участок расположен непосредственно в низине, то необходимо принять надлежащие меры, препятствующие подтоплению построек.
• Капитальные строения (дом, хозяйственные блоки) целесообразно располагать в точках, имеющих малый уклон, соблюдая параллель горизонталям. Если участок наделен крутыми склонами, то для того чтобы земляное полотно имело устойчивую поверхность, необходимо использовать при строительстве подпорные сооружения.
• В соответствии с нормативами дом и все капитальные хозяйственные блоки должны граничить с уличной территорией на расстоянии 5-6 метров, а с сопредельной территорией соседей – 3 метра.
• Согласованный в районной архитектуре генплан не позволит соседям поставить какое-либо строение непосредственно рядом с границей.

При составлении этой схемы учитываются все неровности рельефа и размещаются в соответствии с нормами пожарной безопасности места под строительство.

Но как происходит оформление данного документа, что требуется предоставить для этого, когда и где можно будет его получить? Какова стоимость услуги? Прежде чем ответить на эти вопросы, следует подробнее разобраться с тем, что такое генплан.

Характеристики жилого дома в СНТ

Общие параметры, которые важно учитывать при строительстве/переводе дома для признания его жилым регулируются ст. 23 N217-ФЗ, п

39 ст. 1 ГрК и Постановлением Правительства РФ ОТ 28.01.2006 №47.

Характеристики жилого дома в СНТ

• это должно быть отдельно стоящее здание (не пристрой);
• число этажей над поверхностью земли не должно превышать 3;
• высота строения должна быть меньше либо равна 20 м;
• сам дом не должен быть предназначен для последующего раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• дом должен обладать всеми инженерными сетями: подключен к водоснабжению, электричеству, отоплению, водоотведению, вентиляции и пр;
• в доме должны быть надежные несущие конструкции и крыша;
• в комнатах и на кухне должны быть окна, обеспечивающие естественное освещение;
• система отопления должны быть пригодной для поддержания в квартире температуры от 18 градусов;
• высота потолков в жилых комнатах и на кухне не может быть менее 2,5 метра, в коридорах не может быть менее 2,1 метра;
• пол первого этажа должен быть выше плановой отметки земли.
• и прочее.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Кто занимается регистрацией дачного дома в СНТ

Для того чтобы поставить на кадастровый учет дачный дом, необходимо обратиться к такому специалисту по недвижимости, как кадастровый инженер. Именно он уполномочен подготавливать установленные законом документы, на основании которых данные об объектах недвижимости заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Так, первый шаг, который вы должны сделать – найти квалифицированного специалиста.

При выборе инженера, обязательно удостоверьтесь в том, что он допущен для данного вида работ. Перед подписанием договора по оказанию кадастровых и геодезических работ запросите у специалиста следующие подтверждающие допуск к данному виду деятельности документы:

• квалификационный аттестат;
• справка о членстве в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).

Выбор квалифицированного специалиста является залогом успешного завершения дела.

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации в сфере кадастровой деятельности